不動産投資

物件の売り時はいつ?不動産投資で物件を売却するタイミングについて

不動産投資を行っている人にとっては、物件の購入に関する知識は持っていても、売却するタイミングに関する知識は持っていない人もいるのではないでしょうか?
物件は、購入した時よりも高く売る必要があります。
不動産投資は、いつかは物件を手放す時が来るため、出口戦略を考えておくことが非常に大切です。
しかし、思い描いた通りの投資環境が続く保証はどこにもありません。
では、物件を売却するタイミングはどのように見極めれば良いのでしょうか?

売却するのにベストなタイミングとは?

物件を売却するタイミングとして見極めるべきポイントは、市況・季節・築年数・修繕履歴・税制などです。

・市況
市況は不動産市場全体の状況を指します。
不動産の価格には波があるので、過去数年間の土地価格や物件価格などの推移をしっかりと見ておく必要があるでしょう。
不動産の波を逃してしまうと、同じ物件でも高く売却できなくなる可能性もあります。
土地や物件の価格が最も上がっている時がいつか見極められるのが市況なのです。

・季節
1年を通して、不動産が売れやすい時期があります。
それは引っ越しシーズンにあたる2~3月です。
国内では4月と9月に人が移動するケースが多く、特に4月は新生活や新学期に伴って引越しやすいため大きな移動をする人が多いです。
そのため、物件は2~3月が最も高く売れる時期となっています。
2~3月に物件を購入しようとする人の中には、焦って物件を決める人もいます。
そのため、売却期間も短くタイミングとしておすすめの季節と言えます。
9月も売れやすい時期なので、この時期に合わせて売却の準備を進めてみてはいかがでしょうか?

・築年数
不動産は、築年数が浅い方が高く売れるというのが特徴です。
特に、築年数が15年以内であれば高く売れやすく、15年目以降は価格も下落する傾向にあります。
一般的には、戸建ては築15年以内、マンションは築6~15年以内が売却するベストタイミングだと言われています。

・修繕履歴
先に述べた通り、不動産は築年数が15年を越えると価格が下落する傾向にあります。
その理由として、修繕負担が重いことが挙げられます。
築15年以上経過している物件の場合は、特に修繕をきちんと行わなければなりません。
修繕を行って履歴を残しておくと、物件価格が大幅に下落するのを防ぎ、高値で売却しやすくなるでしょう。

・税制
個人が不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、所得税や住民税を納める必要があります。
所得税や住民税は、物件の所有期間5年以下・5年超・10年超などで税率が異なります。
仮に物件を購入してから5年以内で売却した場合、所得税30%・住民税9%で課税所得に39%税金がかかってしまうでしょう。
5年超になると課税所得は20%、10年超になると最大14%まで下がるので、所有期間が長い方が税率も低くなっています。
そのため、5年以上または10年以上物件を所有してから売却した方が良いでしょう。
ただ、売却対象が居住用財産だった場合、3000万円の特別控除が適用になるので、所有期間に関係なく売却できます。

タイミングの見極め方

どうせ売るなら、購入した時よりも高く売りたいと考えている人がほとんどでしょう。
「いつ売却するか」というのは、時間軸としての見方です。
物価が変わらなければ、お金の価値は変わらないだろうと考えている方はどれくらいいるでしょうか?
不動産投資は、元の資金を増やすことが最大の目的です。
所有期間でどれだけの収入があったのか、数年後にはどれくらい増える可能性があるのかを理解しておけば、時間軸に沿ってベストなタイミングをきちんと見極められるでしょう。
不動産投資を成功させるには、少しでも高く売却するのはもちろんですが、だからと言ってすぐに物件を手放しては成功につながりません。
購入した物件を売却する時には、ほとんどの場合で購入価格より低くなります。
ですが、不動産投資ではその売却時の値下がり幅と所有期間の家賃収入を差し引きした上で、トータルでプラスになるかどうかが大きなポイントになるのです。
購入価格から現在の相場を引き、そこへこれまでの家賃収入をプラスするといくらになるでしょうか?
このように計算すると、現時点での収支が分かります。
現時点でプラスになっていれば、売却する良いタイミングとして判断できます。
相場や不動産価格の変動などによっても、適切なタイミングは異なるでしょう。
大切なのは、価格が大幅に下落する前に売却することです。
金利の推移や融資条件の変更なども踏まえ、様々な角度から検討した上で、売却すべきタイミングがいつなのか考えるようにしましょう。

不動産投資をしている人の中には、いつ売るのがベストなのかタイミングが分からないという人もいるでしょう。
市況の変化をはじめ、季節や築年数・修繕履歴・税制など、タイミングを見極めるポイントは様々あります。
これらを参考に、自分が所有している物件がどのくらいで売却できるのか、それがプラスになるのか考えてみましょう。