不動産投資を始める人に中には、アーリーリタイアを目指す人もいます。
ただ、本当に不動産投資だけでリタイア生活を遅れるのか、心配になる方は多いでしょう。
通常の投資と比べてミドルリスクであることが利点ですが、不動産投資のリスクを知らないと失敗してしまうケースも珍しくありません。
不動産投資がアーリーリタイアに向いている理由
アーリーリタイアは、定年退職前の30～50代のうちに退職することです。
退職の意味以外で不労所得での生活や、仕事をせずに好きなことをやれる自由な生活という意味でも使われています。
アーリーリタイアの収入は投資で賄われるケースが多く、中でも不動産投資が向いていると言われています。
なぜ不動産投資がアーリーリタイア生活に向いているのか、その理由をご紹介しましょう。
・手間がかからない
不動産投資は修繕などの判断は必要ですが、運用や入居募集、入居・退去の手続きなど管理関係は基本的に管理会社に委託できます。
また、売却をする際も話し合いの結果で算出された価格で売却してくれます。
株式投資やFXに比べて運用に手間がかからないので、アーリーリタイアに向いているのです。
・レバレッジを効かせられる
不動産の購入ではローンが使えるので、個人の資産では手が届かない物件を購入することも可能です。
レバレッジは他人資本を使い、自己資本の利益率を高めることを指します。
利回りの良い物件をローンで購入できれば、効率良く利益を回収できます。
・安定した運用を実現しやすい
家賃収入は毎月支払われるものであり、一定の入居者がいれば安定した収入が得られることが最大のメリットです。
注意したいのが、あくまでも事前のシミュレーション通りに運用できていることが前提です。
事前にシミュレーションをしておくことで、積み立て資金の準備やキャッシュフローの蓄積などで対策を講じることができ、リスクを押さえた運用が実現できます。
リスクを想定した高度なシミュレーションと準備が必要ですが、想定通りの運用なら安定しやすいことが不動産投資の魅力の1つです。
アーリーリタイア後に必要な資金と購入不動産の目安
一般的に夫婦2人がゆとりのある老後を暮らすためには、毎月の生活費は平均34万9,000円必要だと言われています。
そうなると、年間の生活費は418万8,000円になります。
ゆとりのある生活ができる資金を形成するためには、利回りが8万円前後で中古物件であれば約5,000万円の不動産を取得する必要があるでしょう。
ただ、平均購入価格はマンションやアパートの種類によって異なります。
・区分マンション
平均価格は1,394万円で、最低でも4件必要です。
・1棟マンション
平均価格は1億5,607万円で、融資が受けられる場合は1棟で必要資金の2倍の利益が手に入ります。
・1棟アパート
平均価格は6,613万円で、1棟でも経費を差し引いた上で必要資金と同じくらいの利益が得られます。
アーリーリタイアに必要な資金を把握し、また十分な生活費を稼げる資金を形成できるかどうかによって、投資手法を変わることを念頭に入れておきましょう。
不動産投資のリスク
・表面利回りだけを見て購入
不動産を購入する時、利益に関わる利回りを意識して選びます。
この利回りには運用経費を差し引かない表面利回りと、経費を差し引いた実質利回りの2つがあります。
物件の資料に書かれた利回りは表面利回りで、この数値ばかり重視すると実質金利は大きく下回っている場合があるのです。
実質利回りがどのくらいなのか把握した上で、本当に利回りの良い物件かどうか判断しなければなりません。
利回りは立地の利便性や駅との距離、物件の設備などに応じて変化します。
・空室が多い
空室が多ければ得られる収入も低くなります。
生活に不便な立地や土地のニーズに合わない物件は、空室になりやすい傾向があるので注意が必要です。
入居募集は管理会社にお任せできますが、オーナーも空室対策を考えていかなければなりません。
・余計なコストがかかっている
管理会社に委託するとなると手数料が発生し、これは会社によってそれぞれ異なります。
無駄に高い手数料を支払っていたとすれば、その分の収入が低くなるので乗り換えの検討も必要でしょう。
また、不動産投資では所得税や固定資産税など色々な税金が発生し、これも収入を減らす要因となるので、節税対策が求められます。
・早すぎる法人化
リタイア前に不動産投資を始めて法人化させた場合、副業が禁止されている本業の会社に発覚されるリスクがあります。
懲戒解雇となる可能性もあるので注意が必要です。
不動産投資の法人化は節税範囲が増えるというメリットもありますが、十分な維持費を形成できていない状態での法人化はリスクを伴います。
管理が必要な書類が増えるので、一般的には税理士に委託することになるでしょう。
その際、顧問料の支払いが発生し、決して安い料金ではありません。
法人税に関しても、利益があまり出ていない状況だと個人事業の方が得することもあります。
目安ですが、年間600万円の所得にならないうちの法人化は避けた方が良いでしょう。
不動産投資はアーリーリタイアに最適な資産運用ですが、他の投資と同じくリスクを背負います。
運用が上手くいかず、サラリーマンに戻るというケースも珍しくないので、リスクへの理解と対策に徹底して行う心掛けが大切です。
リタイア生活を不労所得で生活したい方は、ご紹介したリスクをしっかり覚えておきましょう。
