不動産投資

不動産投資の利回りの平均とは?計算方法からご紹介

不動産投資の運用は利回りが重要となってきますが、利回りの平均が何%になるのか知っておくことも大切です。

不動産投資の平均利回りを知ることによって、投資に行き詰まっている人は運用方法を改めることもできるでしょう。

ここでは、計算方法と共に利回りの平均値をご紹介していきます。

現在不動産投資に若干行き詰まってきており、何か対策を立てておきたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

利回りの計算方法

 

不動産投資の利回りというのは、年間の賃貸収入で儲けた分の金額を不動産の購入価格で割ったものであり、投資で得られる金額を計算することが可能です。

計算方法としては、『利回り=(年間家賃収入÷物件購入価格)×100』で計算ができます。

例えば、購入した物件が土地代と建物代込みで3000万円の物件、そして家賃が8万円だったとします。

この条件で計算すると、年間家賃収入は8万円が12ヶ月分となるので96万円、それに購入価格となる3000万円を入れて計算していくと、次のような計算式になります。

 

(96万円÷3000万円)×100=3.2%

 

また、家賃を10万円で設定した場合には利回りは4%にまで上がり、利回りの数字が大きければ大きいほど得られる金額が多いことが証明できます。

これにより運用金額に違いがあっても、不動産投資で回収していける分を知ることができるのです。

新たに物件を購入して再投資を行う人は、この利回りを参考にして選ぶことも儲かるためのポイントになると言えます。

また、これまでは表面利回りで計算してきましたが、実質利回りというさらに詳しい利回りを計算することができます。

先ほどの利回り計算に固定資産税や火災保険料、管理修繕費などを年間家賃収入から引いて計算することで実質利回りを算出することが可能です。

 

 

不動産投資の平均利回りはどのくらい?

 

利回りの計算方法を知ったところで、今度は不動産投資を行っている人の平均利回りについてご紹介していきましょう。

平均利回りを2019年の4月の不動産投資家調査(引用元: http://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/tousikacyousa.pdf)から見ると、期待利回りとして挙げられている数字の平均は、東京都の主要部分で3.8%~4.4%の数字がありました。

また、東京都心以外の平均値では大阪の梅田や御堂筋沿い付近で4.5%~4.7%、福岡天神では5.0%、北海道の札幌では5.5%、宮城の仙台は5.7%となっています。

また、ワンルームかファミリータイプかの違いによっても利回りは若干変わってきます。

どの都道府県でも、ファミリータイプの大きな家である方が得られる利回りが高い傾向にあります。

上京による一人暮らしの人が多い東京都では、全国に比べて利回り平均が少し低いのです。

利回り率は地方によって数字の違いがあり、不動産投資家はこれを把握した上で家賃設定などの見直しをしていくべきでしょう。

 

 

結局利回りはどのくらいあればいいのか?

 

不動産投資では、3%~3.5%程度の利益があれば問題ないと言われています。

先程ご紹介してきた数字より少し低くなっていますが、利回りを高く設定して運用するのは、空室率が増えてしまうためあまりおすすめしません。

得られる利益だけを考えて運用すると、物件選びの際に他の安い物件や好条件な物件を考え直す人が出てくることでしょう。

よって、利回り率は少し低いと思えるくらいが物件契約を行う人にとってはちょうど良いと思えて、契約数の増加につながります。

 

 

利回りを大きくするためには?

 

そうは言ってもやはり得られる分を大きくしたいのが不動産投資家の考えです。

利回り率を高くするためには、様々な条件を追加することによって物件の価値を高めることで、得られる家賃収入を高くできます。

平均値を計算した場合、例えば駅から徒歩5分以内にある好条件の賃貸は、家賃相場が約4,800円~8,100円ほどアップします。

また、駅から15分や20分ほどの最寄り駅から少し距離のある物件は、反対に家賃相場が少なくなります。

このように、家賃は好条件となる場所においては高く設定しても問題はなく、居室数を多くした運用が行いやすいでしょう。

他にも、新築物件では8,000円アップ、オートロックで4,100円アップ、さらには防犯が整いやすい2F以上の物件になると4,500円以上アップすることが分かり、家賃相場に大きな違いを出すことができます。

また、これら多くの条件が整っていればさらに賃貸料が高くなり2万円以上のアップも期待できるでしょう。

運用に困ったら、もう一度自分の所持している物件の価値を確かめることをするべきです。

また、困ったらプロに相談するのもおすすめです。

いくつものマンション・不動産経営を行ってきた人であれば知識やノウハウがあり、そのような人達に相談すればさらに上手な運用ができる投資家になれるはずです。

行き詰まった時に不動産投資に関するセミナーへ参加することも解決策の1つとなるでしょう。

 

 

不動産経営で儲けるためには利回りが非常に大きく関係してきます。

利回りは、今後の不動産運用を左右する大事なもので、家賃設定を考え直したり、購入すべき物件を考え直したりできるものです。

今よりももっと上手な不動産経営を行いたいのならば、利回りを考慮した運用を行ってきましょう。