不動産投資をしている人の中には、ローンによって追い込まれてしまうのではないか？と常に不安を感じている人もいるでしょう。
この不安とは自己破産を意味し、いざ不動産投資をしてみたものの破産しないための対処法を知っておきたいと考える人は少なくありません。
不動産投資を始めた人の中で自己破産にならないためにはどうしたら良いのか分からず、誤った方法をとってしまい、むしろ自己破産に近付いてしまうようなケースも見られます。
そこで今回は、不動産投資で失敗してしまう原因と、自己破産にならないための対処方法について解説していきましょう。
不動産投資で自己破産してしまう原因とは
不動産投資で失敗してしまう原因は、以下のようなものが考えられます。
・物件を高値で購入する
自己破産に陥る最も多い原因は、不動産を高額で購入したケースです。
高値掴みをしてしまうと資金ショートが起きたり、キャッシュフローが回らなくなったりするなどの状況に陥りやすいです。
不動産投資の収益は「年間家賃収入額÷物件価格」の計算で表面利回りが算出されます。
例えば利回りが10%だった場合、物件価格を10年で回収できる計算になります。
物件価格は高ければ高いほど利回りが下がってしまい、赤字になってしまう可能性も高まるでしょう。
高値掴みをしないためには、不動産会社が行うセミナーや個別相談会などに参加することをおすすめします。
・資金がショートする
資金のショートとは、不動産運営においてローン返済などを含む資金が支払えない状態になることを言います。
物件の補修費用やリフォーム、ローン返済などの支出が想定内に収まらなくなる、もしくは収入を下回ってしまった場合、資金がショートしてしまうことです。
最も有力な対処法は、資金計画を一度見直し中長期のキャッシュフローをきちんと計算することです。
今後、どのくらいの収入が見込めるのかも考える必要があります。
このような資金計画は、将来の収支計算も影響してくるので自力で行うのは非常に難しいです。
その場合は、ファイナンシャルプランナーに相談してみると良いでしょう。
・キャッシュフローが回らなくなる
キャッシュフローが回らなくなるというのは、黒字倒産の状態を言います。
これは、不動産投資だけでなく一般の企業でも起こり得ることです。
収入と支出のタイミングが合わず収支がマイナスになり、破産に追い込まれる可能性があります。
また、税金や社会保険の増額によっても支出リスクを生み出す場合もあり、収支のバランスや支払いのタイミングによって黒字倒産になってしまうリスクを負うことも考えられるでしょう。
不動産投資で自己破産にならないための対処法
不動産投資に失敗して破産することは、誰もが避けたいところです。
では、具体的に自己破産しないためにはどのようなことに気をつければよいのでしょうか？
・経費項目を理解しておく
不動産投資を行うにマンション投資の場合は、管理費や修繕積立金、一棟所有の場合は建物全体にかかる修繕費用、退去時の補修費、管理業者に支払う手数料、固定資産税、都市計画税などがかかります。
これらの経費項目を理解しておくことで、将来いつ・どのくらいの経費が発生するのかが明確になり、収支のバランスを維持することができます。
・返済後の利回りを明確にする
利回りには表面利回りと実質利回りがよく知られていますが、ここで言う利回りというのは「返済後利回り」のことです。
返済後利回りは、（年間の家賃収入－経費－ローン返済額）÷物件価格で計算できます。
返済後利回りは最低でも2.5～3%程度は必要で、ローン返済額は支出の割合を大きく占めるので、これを加味して正確な利回りを算出するようにしましょう。
この返済後利回りを維持するためには表面利回りが10%、実質利回りは5~8%が目安となります。
・ローンの借り換えを検討する
ローンの借り換えは、優良な借入業者であれば1%代の金利で借りることができ、一般的には2%後半～3%程度と言われています。
しかし、金融機関も金利を明示しているところはあまりありません。
不動産投資の場合は、借入者の自己紹介によって金利が全く異なる場合が多いです。
ですから、投資で実績を積み上げ低金利で借入れできるよう、ローンの借り換えを常に検討しておくと良いでしょう。
ローンの支払いが減額されればその分収支は改善されますし、収支悪化を防ぐことで自己破産の回避にもつながります。
不動産投資は、収支のバランスが乱れて支払いができなくなると自己破産してしまいます。
今回は、それを未然に防ぐために具体的な対策を挙げてきました。
万が一、自己破産しそうになったとしても「競売」という方法で回避する方法もあります。
あまり破産に対して恐怖心を抱く必要はありませんが、不安な時は優良な不動産会社に相談することも一つの対策方法です。
また、不動産投資を行う際は正確なキャッシュフローを作成し、年次ごとに収支を計算するよう心掛けましょう。
