不動産投資

不動産投資の1棟目にはどんな物件がおすすめ?

投資顧問

これから不動産投資を始めたいと考えた時、実際にどんな物件を1棟目に購入すべきなのか迷う方は多くいます。

不動産投資において物件選びは重要ですが、1棟目はどんな風に探して、決めていけば良いのでしょうか?

今回は不動産投資1棟目の重要性や探し方についてご紹介していきます。

 

 

不動産投資において1棟目が重要な理由

 

これから不動産投資を行うにあたって、1棟目にどのような物件を購入しようか悩む方は多いでしょう。

不動産投資において1棟目は安定した利益の獲得だけではなく、2棟目以降の購入にも関わってくる可能性があるので、こだわって選んだ方が良いと言えます。

初めての方は不動産投資の運用実績がないので、1棟目の購入で希望通りの融資を受けられないケースも少なくありません。

また、最近はアパートローン融資の審査基準が厳しい傾向にあります。

ただ、そんな状況でも、ローンを抱えていない状態なら融資が有利になる可能性は高いです。

余計なローンを抱えていない状態であれば財務状態が良いと判断され、条件の良い物件を購入できるだけの融資が下りる確率は高まります。

また、2棟目以降は運用実績や資産形成の状況で、融資の条件は有利に動く傾向があります。

そのため、最初の1棟目で条件の良い物件を選ぶことが、2棟目以降のステップアップの鍵を握っていると言えるでしょう。

2棟目以降も物件を増やしていきたいと考えている場合、1棟目はリスクが低くて担保価値の高い物件がおすすめです。

 

 

1棟目の選び方

 

1棟目の選び方によって今後の投資が左右されることが分かりましたが、実際にどのようなことから1棟目の物件を選んでいくと良いのでしょうか?

 

・不動産投資の目標から選ぶ

最初に不動産投資の目標をはっきりさせましょう。

「なぜ不動産投資を行うのか」、「どれくらいのお金が用意できるか」、「どれくらいの利益を確保したいか」、「いくらの物件を購入したいか」など、基準をはっきりとさせることで購入計画が立てやすく、綿密な計画によって今何をすべきなのか把握しやすくなります。

不動産投資を行うにはどれくらいの利益が目標とするのか、節税のために所有するのかなど、詳しい部分まで決めることが大切です。

 

・条件に近いものを選ぶ

不動産投資物件を探しで、条件通りに探さなければならないという考え方は、正しいようで間違っています。

確かに、目標と同じようにはっきりさせた方が良いこともありますが、全てその条件にこだわってしまうと見つけ出せる物件が限定され、選択肢が狭くなってしまうでしょう。

仮に物件購入価格が2,000万円で利回りを10%とした場合、それに少しでも当てはまらないからと避けていると、物件探しに難航してしまいます。

そのため多少の余白部分を持ち、きっちりと条件に満たなくても近いものも視野に入れて検討してみましょう。

 

・上限や最低ラインを考える

きっちり条件に当てはまらなくても、せめて上限や最低ラインだけは決めておき、そこに当てはまらないものは条件に近くても選ばないようにしましょう。

例えば、1,500万円で物件を探していた場合、理想の物件の価格が2,000万円だったと仮定します。

ローンで理想の物件は購入できる可能性がありますが、その前に確実にローンの返済が可能かどうか考えなければなりません。

上記の条件で考えた場合、2,000万円は厳しいが1,800万円ならローン返済に苦労しないのであれば、1,800万円以内に収まる範囲で理想に近い物件を探した方が良いと言えます。

価格面に限ったことではなりませんが、絶対に譲れない部分と最悪妥協しても良い部分を明確にして、物件探しの幅を広げてみてください。

 

・リスクの高い物件を避ける

不動産投資初心者として絶対に避けたいのがリスクの高い物件です。

物件の利回りがそのまま収入になると勘違いする人は多く、価格が低いが利回りが高い物件を良い物件だと思って購入してしまう場合がありますが、不動産投資はそうとは限りません。

また、頭金がない状態でも物件の収入をフルローンで返済する方法を勧められることがありますが、利息が高くなるのでキャッシュフローが悪くなるため、投資初心者は避けた方が良いです。

ハイリスクの物件を1棟目から選ぶと、今後の投資が出来なくなるだけでなく、普段の生活にも大きな影響が出る恐れがあります。

不動産投資を長く続けていくためには、毎月のキャッシュフローと賃料収入を同じくらい確保できる物件を取得しましょう。

 

・情報収集を怠らない

投資物件を決める際には、何よりも情報収集と不動産に関する知識が必要です。

土地や建物の評価額の決め方や不動産売買価格の決め方など、知識を身に付けて自分なりの相場を探してみます。

それから不動産情報サイトで似たような物件を探していき、その物件の価格が適切なのかを照らし合わせてみてください。

これらの物件情報を常に確認していくと同時に、不動産や投資に関わっている方がいれば、経験者や専門家の意見も参考にしてみましょう。

不動産投資をしている場合、表面的な情報では知れない事情を教えてくれる場合もあり、また不動産に詳しい人であれば購入したい物件の前の持ち主に関する情報や、そのエリアの特徴などを教えてもらえます。

失敗しないためにも、多くの情報を入手することが不動産投資の成功につながります。

 

 

不動産投資で選んだ1棟目が、その後の不動産投資にも関連してくるだけでなく、その後の人生設計にも大きく関わってきます。

1棟目を成功させたい方は、ご紹介したポイントを押さえて1棟目を選んでみましょう。