激動の時代を迎え、保守的な業界と言われる不動産業界にも大きな変化が訪れています。
これからの不動産投資はどのように変わっていくのか、時代の変化に投資家はどう備えるべきかを考えてみましょう。
融資環境の変化と不動産投資家のスタイル
長い間、不動産の評価には積算評価法が使われてきました。
路線価や法定耐用年数などから計算した担保価値で評価した時代が長く続いたのです。
しかし、2002年に国交省により不動産鑑定評価基準の改正が行われ、収益還元評価法が導入されました。
これにより、不動産の評価はいかに稼げるかで判断されるように変化しました。
収益還元評価法で高く評価される物件は、家賃が高くより多く収入が見込める物件となります。
そのため、中古物件であっても家賃を高く設定できれば高く評価されることになり、結果として融資対象となる変化が起きました。
さらに、融資の基準も変わり、資産が多い人だけではなく、安定した給与所得があるサラリーマンも高く評価されるようになりました。
そのため、大きな資産がなくても、自己資金がなくても毎月の給与が返済の原資とみなされるようになったのです。
さらに、投資環境にも変化があり、物件探しが格段にしやすくなりました。
これまでは投資不動産を探すために何度も不動産業者に足を運ぶ必要がありました。
しかし今は、不動産紹介の専用ポータルも数多く開設されており、投資不動産の検索も簡単にできます。
不動産投資についての様々な知識を習得する方法も増え、セミナーやアカデミーなどで積極的に学ぶ人も増えました。
不動産投資の世界は、融資環境の変化や投資環境の変化により、サラリーマンを始めとした個人投資家が積極的に参入できるような変化を遂げたと言えるでしょう。
これからの不動産投資家に求められるもの
不動産投資の業界は、古い慣習や伝統が多く残るアナログ的な業界だと考えられがちです。
そのため新しい考え方やノウハウは不要だと思う人も多いでしょう。
しかし、世の中の変化に伴い、不動産投資にも新しい動きが見られるようになっています。
IT化の波は不動産投資業界にも影響を与え、人工知能を使ったサービスも始まっています。
これからの不動産投資業界には、2つの変化が訪れるでしょう。
1つ目は共有、2つ目は金融商品化です。
・不動産投資業界における共有とは
欧米でスタートした新しいビジネスモデルとして、共有することの利点を活かしたシェアリングが日本国内でも見られるようになりました。
車を共有するカーシェアリングを始め、様々な業界でシェアリングビジネスが注目されています。
これからの不動産業界は、このシェアリングのビジネスモデルに大きな影響を受けると考えられます。
複数の投資家が共同で物件に投資するスタイルなどがトレンドとなるでしょう。
現在でも、オフィスビルを区分所有で分譲して、フロアにより投資家が異なるといったスタイルの不動産投資を行っている例もあります。
・不動産投資の金融商品化
一般的に不動産投資では実際の不動産に投資して、賃貸から収益を上げる、あるいは売買の差益を得るスタイルが普通です。
そんな中、不動産投資の金融商品化も始まっています。
2001年にスタートしたJ-REITという不動産投資信託です。
J-REITでは、投資家と不動産を管理・経営する人が分かれています。
これにより、不動産経営が透明化して高度化しました。
不動産投資が金融商品として扱われるようになった背景には、土地神話の崩壊があります。
土地の価格は下がらない、上がり続けると信じられていた時代が終わり、土地・建物を所有することがリスクの1つとなったのです。
その点、土地・建物を所有しない金融商品としての不動産投資なら所有リスクを負うことがありません。
これまでの不動産投資では、立地の情報、周辺環境の情報を調べることが重要でした。
しかし、金融商品化により、今後は不動産投資で必要とされることとして金融的センスが求められるようになるでしょう。
不動産投資の金融商品化は今後ますます進むと考えられます。
不動産投資の世界そのものが変わりつつある今、投資家も変化に対応しなければなりません。
古い考え方、旧来のやり方に固執していれば、やがて時代に取り残されてしまうでしょう。
これからは、インターネット社会の中で不動産の所有者、利用者など様々な人が情報でつながりを持つ時代となります。
不動産に関連する情報そのものが、地縁や血縁から離れた場所にどんどん流通していきます。
社会の変化、経済状況の変化に伴い、不動産投資の世界も変化し、投資の形態も様変わりしていくでしょう。
これからの不動産投資家は、世の中の変化やニーズに敏感に反応し、柔軟に対応していかなければなりません。
これまで以上に、幅広い情報をキャッチできるよう熱意を持って情報感度を高めていきましょう。
