不動産投資

TATERU(タテル)が小会社売却と不動産売却でキャッシュを増やす理由

IoTアパートの運営・管理を行っているTATERU(タテル)では、昨年8月末にデータ改ざん問題が発覚し、その後大きく株価を下げてしまいました。

以前は2,000円を大きく上回っていたものの、現在は200~300円台を推移しており、約10分の1にまで株価が落ちていることが分かります。

そんなTATERU(タテル)ですが、実は最近様々な動きを見せていることをご存知でしょうか?

例えば、子会社の売却や保有物件の売却などです。

今回は、TATERU(タテル)の最近の動向とそれによってどんな影響が見られるか、また株価は今後どうなるか見通しを考察していきます。

TATERU(タテル)の最近の動向や株価が気になっているという方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

TATERU(タテル)が子会社の売却を発表。経営再建は進んでいるのか?

まずは、TATERU(タテル)の子会社売却についてご紹介していきましょう。

TATERU(タテル)にはいくつか子会社が存在しているのですが、その中の1つであるインベストオンラインの持ち株に関して、その全てをジャパンインベストメントアドバイザーという企業に売却することが3月18日に発表されました。

 

連結子会社の異動(株式譲渡)に関する株式譲渡契約締結に関するお知らせ

2019 年3月 18 日に開示いたしました「連結子会社の異動(株式譲渡)に関する基本合意書締結に関するお知らせ」に関し、当社は、本日開催の取締役会において、当社の連結子会社である株式会社インベストオンライン(以下、「インベストオンライン」という。)の当社が保有する全株式について、株式会社ジャパンインベストメントアドバイザー(以下、「ジャパンインベストメントアドバイザー」という。)に譲渡する(以下、「本株式譲渡」という。)株式譲渡契約を締結することを決議し、本日、ジャパンインベストメントアドバイザーと株式譲渡契約を締結いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。

引用元:http://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS02693/91f50401/d58b/4d60/bf73/8ee5ef1b7509/140120190329498198.pdf

 

この件は、株価に大きな影響を与える可能性があります。

まずはインベストオンラインがどういった企業なのか、そして売却先のジャパンインベストメントアドバイザーがどのような企業なのか、どういった経緯で売却となったのか、詳しくご紹介していきましょう。

 

インベストオンラインの企業概要

株式会社インベストオンラインは、2000年(平成12年)に設立された企業で、最先端のIT技術を活用し不動産投資の情報を伝える事業や、サイトの企画運営・管理、さらに不動産の売買・交換、賃貸借及び管理・代理業務、不動産媒介・コンサルティング、ミニホテル事業などを手掛けています。

 

株式会社インベストオンラインの会社概要はこちら
https://invest-online.co.jp/company/

 

不動産投資に関する事業を中心に手掛けていますが、特に注目すべき点は最先端のIT技術を活用しているという点です。

不動産投資というと物件の売買になるため、昔から続いている”アナログな”やり方が現代でも採用されていました。

しかし、TATERU(タテル)はIT技術を活用することで業務や収益の効率化を目指しており、その取り組みや姿勢が子会社であるインベストオンラインでも導入されています。

 

ジャパンインベストメントアドバイザーの企業概要

続いて、売却先となったジャパンインベストメントアドバイザーについてご紹介しましょう。

株式会社ジャパンインベストメントアドバイザーは、2006年(平成18年)に設立された企業で、主に金融ソリューション事業とメディア関連事業を手掛けています。

経営理念は“金融を通じて社会に貢献する企業でありつづける”を設定しており、ユーザーにとって高い価値を示すための事業展開を目標としています。

ジャパンインベストメントアドバイザーの具体的な事業内容としては、下記の8事業が展開されています。

 

  • オペレーティング・リース事業
  • M&Aアドバイザリー事業
  • 環境エネルギー事業
  • プライベート・エクイティ投資事業
  • 不動産投資事業
  • ウェルス・マネジメント事業
  • 人材ビジネス事業
  • メディア関連・IR支援事業

 

株式会社ジャパンインベストメントアドバイザーの会社概要はこちら
https://www.jia-ltd.com/aboutus/corporate/

 

どういった経緯で売却となったのか?

では、TATERU(タテル)はどういった経緯でインベストオンラインの株式を売却したのでしょうか?

ジャパンインベストメントアドバイザーから公開された株式取得に関する資料の中に、株式取得の理由が記載されていました。

 

 インベストオンラインは、「新築一棟投資法」、「賃貸併用住宅のススメ」、および「INVEST ONLINE」などの不動産投資家向け情報提供サイトの運営、理想的な不動産投資を行うために必要な物件、施工会社、金融機関、および会計士などの情報を継続的にストックし、ITを駆使した不動産投資家とのマッチング、および関連するコンサルティングに強みを持つ不動産プラットフォームを展開しております。

この度、インベストオンラインの株式を取得することにより、当社グループの持つ顧客基盤および全国の金融機関、税理士、会計士等とのビジネスマッチングネットワークを活用し、幅広いシナジーを創出してまいります。

引用元:https://ssl4.eir-parts.net/doc/7172/tdnet/1688537/00.pdf

 

その理由から、インベストオンラインの株式を取得することで、ジャパンインベストメントアドバイザーの顧客基盤や金融機関・税理士・会計士などとのマッチングネットワークを強化し、より大きな相乗効果を生み出そうとしていることが分かりました。

さらにインベストオンラインでこれまで培われてきた不動産投資事業のソリューションを取り入れ、顧客満足度・企業価値の向上を目指すとしています。

つまり、インベストオンラインの株式を取得することによって不動産投資事業をより満足度の高いものにしていこうとしているのです。

また、ジャパンインベストメントアドバイザーはインベストオンラインと株式上場に関するコンサルティング契約を締結していました。

2016年から2017年の約2年間に渡り取引が行われていたことで、インベストオンラインの事業についても詳しく知っていたと考えられます。

2016年2月には太陽有限責任監査法人からの監査も行われており、特にコンプライアンスなどの問題がないかも確認していたそうです。また、今後についてもガバナンス体制を十分に念頭に置いた上で事業を展開すると記載されています。

 

TATERU(タテル)の経営再建はどうなっているのか?

今回、インベストオンラインの売却を発表したTATERU(タテル)ですが、この売却は経営再建のために必要な一つの行動だと考えられます。

現在、TATERU(タテル)の経営再建状態はどうなっているのでしょうか?

 

 

上記の図から見て分かるように、成約数に関しては前年度よりもかなり低くなっています。

ただし、売上高を見ると、2018年の第4四半期の売上高は前年同期と比べて約40億円近く増加しています。

これは、TATERU(タテル)の主力事業であるアパートメント事業以外の新規事業による売上が大きいと考えられるでしょう。

TATERU(タテル)というと、どうしても問題となったアパートメント事業ばかりに目が行きがちですが、その他にも民泊事業や不動産ポータルサイトの運営、IoT事業などを手掛けています。

こうした事業で売上を伸ばし、会社全体の売上高は右肩上がりを維持しているということです。

今回の小会社売却はアパートメント事業の再編と考えることもでき、また当面のキャッシュを手に入れたと考えることもできます。

投資家やオーナーにとってはTATERU(タテル)が倒産することは最大のリスクです。そういった意味で今回のリリースは当面のキャッシュを確保し、倒産のリスクをなるべく減らしていこうとしている、また事業規模のスリム化を図っていると考えられます。

インベストオンライン自体は好業績でしたので、苦渋の決断だったことは想像できますが、経営再建に向けての本気度が分かるリリースと言えるでしょう。

 

 

西京銀行が都市部でのアパートローンの受付を停止。TATERU(タテル)に与える影響は?

TATERU(タテル)のオーナーに対して融資を行っていた西京銀行についても動きがありました。

2019年4月2日に発表されたニュースリリースでは、アパート向けローンに対する取り組み・方針をまとめています。

 

昨年、株式会社TATERU(以下、「TATERU社」といいます。)の施工するアパート向けのローンについて、同社の従業員によるお客さまの預金残高データの改ざん等の事件が発覚し、当行も当行行員の関与等について調査を実施いたしました。その結果については、昨年12月27日に公表しておりますが、預金残高データの改ざんについて当行行員の関与はありませんでした。

なお、当行はTATERU問題を受け、今後、都市部でのアパートローンを担っていた東京ローンセンター、大阪ローンセンターを廃止し、同地域でのアパートローンの新規の受付を停止し、山口県、広島県、福岡県を中心とした地元での融資業務に注力し、地域金融機関としての使命を果たして参ります。

引用元:https://www.saikyobank.co.jp/personal/information/2019/04/post-971.html

 

ここからは西京銀行の動きとTATERU(タテル)に与える影響についてご紹介していきましょう。

 

西京銀行からの発表で分かったこと

当初、アパート向けローンに関して西京銀行に勤めている行員も関わっているのではないかと言われていました。

しかし、西京銀行側はこれに関して関与はなかったとコメントしています。

また、西京銀行でも審査管理体制に不備があったとして自己点検及び見直しに着手したようです。

どのような審査管理体制の見直しが行われたのかと言うと、例えば審査基準の改定や、顧客保護管理についてはソリューションサポート室を作ってアパート経営に関する悩みを抱えた方の経営課題を手助けできるようにしています。

さらに、都市部でのアパート向けローンは新規の受付を廃止し、地元の融資事業に注力していくこととしています。

 

今回の発表で見えてくる西京銀行の将来性

今回の発表で最も注目したい部分は、都市部でのアパート向けローンの新規受付を廃止し、地元の融資事業に注力していくという点です。

元々西京銀行には都市部でアパート向けローンの提供・サポートを担っていた、東京ローンセンターと大阪ローンセンターという営業店舗がありました。

以前から不動産投資が話題を集めており、多くの地方銀行でも不動産投資ブームに乗ろうと都市部へローンサービスを提供する営業店舗を置いていました。

しかし、西京銀行ではその営業店舗をなくし、地方だけに留まることを決定したのです。

 

TATERU(タテル)に与える影響は?

西京銀行ではアパート向けローンの新規受付が廃止されましたが、TATERU(タテル)にはどのような影響を与えてしまうのでしょう?

一番に考えられる影響は、融資元が用意できなくなったことで新規顧客が減少してしまうのではないかという点です。

西京銀行の融資がストップしてしまうと、新規顧客は他の金融機関から融資を受けなくてはなりません。

しかし、今回のデータ改ざん問題によって金融機関側からの信頼が薄れてしまい、融資が受けられなくなってしまう可能性が高いです。

そのため、当面の間は新規顧客を開拓することができずアパートメント事業からの収益は期待できないことになります。恐らくこの点に関してはTATERU(タテル)側も、他の融資元を見つけるか、事業を縮小するか、様々な手段を検討していることでしょう。

現在、TATERU(タテル)は顧客であるオーナーに向けての対応に尽力しており、その後の事業に関しては検討中であると株主総会で発表されました。

新規顧客の獲得を目指すよりも、TATERU(タテル)を活用してくれたオーナーへの信頼回復を優先させているのです。

そのため、金融機関への対応や事業展開などはこれらの対応が全て終わってから具体的に決まってくると考えられます。

その内容によっては、株価に大きな変動をもたらす可能性があります。

 

 

TATERU(タテル)が保有物件の売却を発表!株価に与える影響は?

4月9日、TATERU(タテル)から新たに発表がありました。

 

販売用不動産の売却に関するお知らせ

当社は、本日以下のとおり販売用不動産の一括売却に係る契約を締結いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。

引用元:http://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS02693/a3388ecb/761f/4cb1/a30a/5faaa7eaee8b/140120190405401236.pdf

 

その内容は、販売用の不動産を122棟売却するというものです。

なぜ保有物件の売却を発表したのでしょうか?

また、保有物件を売却することにより株価にはどのような影響をもたらすのでしょう?

 

販売用の不動産122棟の売却を発表

TATERU(タテル)から発表された内容によると、保有していた販売用不動産をまとめて売却する契約が締結されたと言われています。

内訳は以下の通りです。

 

  • 東京…58棟(535戸)
  • 名古屋…28棟(249戸)
  • 大阪…26棟(231戸)
  • 福岡…10棟(77戸)

 

売却先に関しては契約上の守秘義務があるため公表されていないものの、これらの物件をまとめて購入できるということは、ある程度の資本力を持った企業であることは分かります。

また、TATERU(タテル)とは資本関係や人的関係、取引関係は一切ない企業だということが判明しています。

売買契約自体は4月5日に締結されていますが、物件の引き渡しに関しては3回に分けて行われ、1回目の引き渡しは4月26日を予定しています。

今回、122棟もの販売用不動産を売却したことによって、2019年12月期の業績において約30億円の売却損が生じる見込みとのことです。

 

どれくらいの売却額になるのか?

具体的な売却額なども明かされていませんが、大体どれくらいの売却額になるのでしょうか?

ヒントとしては公式発表にある「2018年12月期の連結会計年度における連結売上高の10%に相当する額以上」という点です。

 

 

先程の売上高表を確認してみると、2018年12月期の連結売上高は791億4,933万円であることが分かります。

その10%に相当する金額以上だということは、約80億円以上の金額で売却されたと考えられます。

もちろん、これはあくまでも推測に過ぎませんが、これに近い金額で売却された可能性が高いです。

 

株価への影響は?

今回の物件売却に関して、株価にはどのような影響があったのでしょうか?

チャートを確認してみると、売却の発表があった4月5日の週明け、4月8日の株価は一時284円の高値を付けたものの、終値は前日比-4.4%、-12円の終値260円となっています。

販売用の物件を売却するということは、キャッシュが不足しているのではないか、倒産のリスクが高まっているのではないか、と考える投資家がいる反面、経営再建に向けてアパートメント事業のスリム化を図り、キャッシュを確保したと考える投資家もいるようです。そのため、この日の株価は大きく動いたのだと思われます。

株式投資において企業の業績は株価に大きな影響をもたらすと言われています。

業績予想が良ければ将来性が期待されて株価が上昇しますし、逆に業績が不調だと配当金がなくなる可能性も考えて株を売りに出す人が増加し、株価も下落してしまうのです。

もちろん、企業の業績というのは売上高だけで判断されるものではありません。

例えば営業利益や経常利益、当期純利益なども加味した上で将来性が期待できる業績なのかどうかを判断することができます。

今回の販売用物件の売却は投資家にとっても評価が分かれました。今後の展開によって、株価が下がるのか、上がるのか、大きく動くことも予想されます。

 

 

株主やオーナーの意見から今後の株価の見通しを考える

TATERU(タテル)の保有物件や子会社の売却、そして西京銀行によるアパート向けローンの新規受付停止など、様々な動きが見られましたが、これらの動きに対して株主やオーナーからはどのような意見が挙がっているのでしょうか?

これらの意見を交えつつ、今後の株価の見通しを考察していきます。

 

TATERU(タテル)の動きに対する株主・オーナーの反応

まずはそれぞれの動きに対する株主・オーナーの反応を見ていきましょう。

 

子会社売却に関する株主・オーナーの反応

 


子会社の売却に関してTwitterでの反応を見てみると、投資家の間ではやはり子会社を売却するということは資金繰りが危ういのではないかとの声が多く挙がっていました。

特にインベストオンライン自体が安定した経営状況であったため、そんな子会社を売却しないといけないまで経営状況が悪化しているという予測が立っています。

一方で、アパートメント事業の再編に向けた布石であるという声も見られました。

 

保有物件の売却に関する株主・オーナーの反応

30億は痛いが、不祥事で買い取って増えた不動産の売却でしょ?8
むしろ80億近く入ってくる事によりキャッシュリッチで父さん懸念がさらに遠退いたと思うけど。
本来の姿を取り戻しつつあるという意味でポジティブに捉えてます。
ガツンと下げたら買い増しします。

引用元:https://finance.yahoo.co.jp/cm/message/1835618/2cbf9cbe41201ab89304ab3e7bf1a720/107/124

 

「販売用不動産の一括売却に係る契約を締結いたしました」

一括売却がミソだね、不良在庫一掃^^/ 後腐れなしww
身軽になって来週から上へTONDERU↑↑

引用元:https://finance.yahoo.co.jp/cm/message/1835618/2cbf9cbe41201ab89304ab3e7bf1a720/107/126

 

当面の資金繰りを確保出来たとして、今後のビジネスモデルをどうチェンジするのか?ひょっとしたら既に人員の整理も動いてたりして?売却損とリスクのキャリーオーバーを比べたら売却損を出すほうがまっし。第一四半期の報告が楽しみだ。月曜日は300円台に復活だな!

引用元:https://finance.yahoo.co.jp/cm/message/1835618/2cbf9cbe41201ab89304ab3e7bf1a720/107/154

 

これらの意見から分かるように、保有物件の売却に関してはむしろ悪材料が全て出尽くし、後は株価が上昇するのを待つばかりといった意見が多く見られました。

もちろん、中には現金を作らないと経営状況が難しいのかという意見も見られていましたが、多くの投資家は株価の上昇を期待していました。

 

西京銀行の発表に関する株主・オーナーの反応

あれだけの事件を起こせば、タテルが絡む案件は審査部は嫌がる。

顧客の属性が高いか、自己資金、担保評価が高く、且つ不正が行われる可能性が極めて低い事を証明しないと厳しいと思う。

引用元:https://finance.yahoo.co.jp/cm/message/1835618/2cbf9cbe41201ab89304ab3e7bf1a720/106/1006

 

今更何を言う(笑)

とっくに銀行が弱小個人向けにアパート融資する時代じゃねーんだわ

既にアパート事業のターゲットは法人と富裕層にシフトしている

引用元:https://finance.yahoo.co.jp/cm/message/1835618/2cbf9cbe41201ab89304ab3e7bf1a720/106/984

 

西京銀行の発表に関する口コミを見ると、今後のアパートメント事業はより一層厳しいものになってくるだろうという予想が多く見られました。

一方で、個人向けにサービスを展開するのではなく、アパート事業に関しては法人・富裕層をターゲットにシフトし、事業を展開している可能性が高いのではという声も見られます。

 

今後の株価の見通しは?

これらの意見をまとめてみると、厳しい意見がいくつも見られましたが、投資家はそこまでマイナスには捉えていないようです。これで悪材料が全て出尽くし、株価が上昇するのではないかという予測まで立てられています。

その予測通り、TATERU(タテル)の株価は少しずつではありますが、上昇し始めていることが分かります。

4月18日には289円の高値を記録するまでになりました。

恐らくGWを明けてからはオーナーへの対応が全て完了し、事業の再建へ本格的に乗り出す可能性が高く、株価も上昇していくのではないかと考えられます。

今後もTATERU(タテル)の株価に注目していきましょう。