不動産投資

不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識

現代では、資産形成するために副業として投資を行う人が多くなっています。
老後の生活資金として、今から資産形成しておくことが大切です。
しかし、投資を行うと言っても、何に投資すれば良いのか分からない人も多いのではないでしょうか?
そこで今回は、数ある投資方法の中でも不動産投資についてご紹介していきましょう。

そもそも不動産投資とは?

そもそも、不動産投資とはどのような投資方法なのか解説していきます。
不動産投資で最もイメージしやすいのは、賃貸アパートやマンションの大家さんではないでしょうか?
アパートやマンションの大家さんは、不動産投資家なのです。
アパート1棟全てを所有している大家さんもいれば、ワンルームマンションを1部屋のみ所有している大家さんもいます。
このように家賃収入で収益を得ることを、「インカムゲイン」と言います。
これは、不動産投資における収益形態の1つです。
他に、土地や建物を購入して価格が上昇したタイミングで売却し、その差益で利益を得る方法を「キャピタルゲイン」と呼び、もう1つの収益形態となっています。
インカムゲインとキャピタルゲインという専門的な用語が出てきましたが、インカムゲインは月々安定した収益が望める安定型、キャピタルゲインは株式投資で株式を売買する方法と似ており、一攫千金を狙えるギャンブル型と覚えておくと良いでしょう。
近年の経済情勢から、インカムゲインで安定した不動産投資が人気となっています。

不動産投資で大切なのは「利回り」

不動産投資について調べてみると、物件の利回りが重要とされていることが多いですが、この利回りという言葉を初めて聞くという方もいらっしゃるかと思います。
不動産投資では利回りは2種類あるのですが、1つは表面利回り、もう1つは実質利回りというものです。
表面利回りとは、多くの不動産投資を勧める会社が提示している、あくまでも見込みの数字となっています。
計算式としては、年間で得られる家賃収入を物件の購入価格で割るという簡単なものになります。
表面利回りには、実際にその物件を維持・管理するための諸経費などは含まれておらず、さらに満室となることを想定しての数字となっているので、この表面利回りのみを見て物件を購入することは避けなければなりません。
一方で、実質利回りとは具体的に手取り収入として得られる利益を計算します。
固定資産税や物件の管理費用、維持費、保険料などの諸経費を加味して計算しています。
そのため、物件を比較する際などでは実質利回りをしっかりと把握した上で選びましょう。
ただし、この実質利回りは非常に流動的な割合となります。
もし、空室が出てしまえばその分家賃収入は減少しますし、建物自体も経年劣化してしまうため維持費や修繕費が上乗せとなっていくでしょう。
そのため、表面利回りと違い、より現実的な数字を見ることはできますが、正確な算出は困難であると考えておいてください。
実質利回りの計算方法は、年間の家賃収入から年間にかかる諸経費を引き、そこから物件の購入価格を割ることで求められるでしょう。

不動産投資を始めるなら?

不動産投資をこれから始めるなら、いきなりアパート一棟を購入して経営をスタートするのではなく、現在人気となっているワンルームマンション投資がおすすめです。
ワンルームマンション投資がなぜおすすめなのかと言うと、アパート一棟を購入するよりも手頃な価格で購入することができることが挙げられます。
アパート一棟を購入となると、軽く5000万円以上は必要になってきますし、中古アパートでも物件や立地条件次第で購入価格が大きく変動してきます。
ワンルームマンションであれば、アパート一棟よりも初期投資を抑えることができ、管理・維持もしやすくなっています。
初めて不動産投資を行う人にとって、アパート一棟の修繕計画や定期点検などは負担が大きくなってしまいます。
マンションであれば、周辺環境の整備や修繕などを管理会社に管理してもらうことが可能となっているので、負担も少なく済むでしょう。

ワンルームでなく、マンションならファミリータイプの方が良いのではないかと考える方もいるでしょう。
しかし、昨今では賃貸に対するファミリー層のニーズは減少していることから空室となってしまう可能性が高くなっています。
賃貸物件は、学生やサラリーマンなどの単身者での利用がほとんどなので、ワンルームの方が空室のリスクを軽減することができるでしょう。

これから初めて不動産投資を始めようと考えているのであれば、しっかりと不動産投資についての知識を持ってから投資を始めましょう。
特に表面利回りが良いからと物件を購入したのに、実質利回りはそこまで良くないケースも多くあります。
そのため、不動産投資のリスクを最小限にするためにも不動産投資について学び、利回りの計算を怠らないようにしましょう。