不動産投資

マンション売却で失敗しないために

不動産投資を始めたものの、様々な理由で投資先のマンション売却を検討すべき時があります。

マンションを売却する際には、様々な手続きや費用などが必要です。

また、高く売却するコツも存在します。

不動産投資の基礎知識として役立つ、マンション売却についてご紹介しましょう。

 

 

売却の流れと費用・税金

 

マンションの売却を決定してから入金されるまでは早くても約半年程度かかります。
売却の流れは以下の通りです。

・売却相場のチェック
・売却価格の決定
・売却を任せる不動産会社の選定
・不動産会社との媒介契約
・リフォームなど
また、マンション売却時には様々な費用も必要です。

最も高額な出費となる仲介手数料や、ローンが残っている場合は抵当権抹消の費用、司法書士に支払う住所変更登記費用などの他、リフォーム代や室内クリーニング代などが発生します。

さらに、マンションの売却にあたっては様々な税金もかかります。

所得税や住民税などが必要なので、詳細は税務署に確認しましょう。

また、居住用として使用している物件の場合は課税繰越などの買い替え特例が適用されるケースもあり、合わせて確認が必要です。

 

 

マンションを高く売却するコツ

 

マンションを高く売却することは、希望価格で売る・買った価格に近い値段で売ることと同義と考えがちです。

しかし、数字にこだわると結果としてマンションを高く売れないことにつながります。

不動産投資でマンションを高く売却するということは、他に流通している物件の中で、適正な価格で最も早く売却することを意味していることを忘れないようにしましょう。

売却までに時間がかかれば売り時を逃がして、本来の価格で売れないという最悪の事態を招いてしまいます。

まずは、マンション売却に関する正しい知識をもち、売却の目的をはっきりさせて適正な売却価格を決定してください。

さらに、出来るだけ安く買いたいという買い手側の心理も理解し、マンションのアピールポイントを買い手側が魅力に感じるかどうか考えながら売却を進めましょう。

 

 

売却時の注意点

 

売主にとって自分のマンションは愛着があるものです。

不動産投資としてマンションを購入した場合は特に、自分のマンションが値下がりしているとは考えたくないという心理も働きます。

そのため、購入時の金額から考えて売却の価格を高めに設定してしまう傾向があります。

しかし、周辺の物件よりも高めに価格を設定してしまうことは、売れ残りにつながってしまいます。

しっかりと相場をリサーチしてから適正な価格設定を行うようにしましょう。

また、マンションが高く売れた時期の価格や、近隣物件の売却価格など、条件の違う事案に振り回されない冷静な判断力も必要です。

高く売れるだろうという期待を抱きすぎないようにしましょう。

また、売主には自分のマンションをより良く見せたいという潜在的な気持ちがあります。

しかし、売却する物件の問題点・不具合はしっかりと相手に伝えないと、後々の大きな問題につながりかねません。

補修個所や修理した部分、過去の問題事例など、言いたくないことこそ言うように注意しましょう。

 

 

売却を悩んだら

 

不動産投資先としてマンションを購入した場合、出口戦略は売却のみとは限りません。

一般的なマンション所有者の例を確認しながら、売却とそれ以外の手法についてメリット・デメリットを確認しましょう。

 

売却のメリット・デメリット

売却は不動産会社と媒介契約を結んで買主を探して売却する手法を指します。

メリットは、相場以上の高値で売れる可能性がある点、買い取りと比較して高値で売れるケースが多い点、希望価格での売却が可能な点、面倒な売買手続きを営業マンに任せられる点です。

デメリットは、いつ売れるか分からないこと、仲介手数料が生じること、居住中の物件の場合は見学がストレスとなることが挙げられます。

 

買い取りのメリット・デメリット

買い取りとは、事前に決めた時期に決めた条件で不動産会社に物件を買い取ってもらう手法を指します。

確実に売れることを優先したい場合におすすめです。

買い取りのメリットは、すぐに現金化できる点、仲介手数料が不要な点、ご近所に知られずに売れる点、一般的に瑕疵担保が免責される点です。

デメリットは売却価格が8割程度に安くなること、相場を知らずに手放さざるを得ないことが挙げられます。

 

賃貸のメリット・デメリット

居住していたマンションを退去する人で、所有する部屋を貸し出す手法を指します。

賃貸のメリットは、賃借人が決まれば月々の安定収入が見込めること、マンションを手放さずに済むことです。

デメリットは、リフォーム・クリーニング代がかかる点、賃料の滞納リスクがある点、空室リスクがある点、さらに入居者がいる状態での売却は投資物件扱いとなるため売り値が安くなる点が挙げられます。

不動産投資において出口戦略での失敗は大きな損失につながります。

一般に、物件を買うことよりも売ることのほうが難しいと言われています。

マンション売却での失敗を避けるためにも、不動産投資の基本的な知識はしっかりと身に付けてください。