不動産投資を始めてから収益が思うように上がらず、思い悩んでいる人もいるでしょう。
そういった人の中には、2件目の不動産物件の購入を考えている人もいらっしゃるかと思います。
1件目の不動産物件のローンが払い終わり、収益を上げるためにも2件目の不動産投資を始めようと考えることや、1件目の不動産物件を売却し、新しく物件の購入を考える場合もあるでしょう。
しかし、不動産投資ではある程度頭金を用意しておく必要があります。
ただ、2件目であれば頭金がどの程度必要になるのか把握している人も多く、中には頭金をあまり用意せずに2件目の物件を購入しようと考えている人までいます。
今回は、不動産投資における頭金についておさらいしていきます。
頭金が少なくても物件を購入できる方法もご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資での頭金はどれくらい必要？
不動産投資では、頭金は購入金額の3割程度用意することが望まれています。
しかし、1件目の不動産投資が思うようにいかず、収益を得られない場合には頭金を用意することも難しいでしょう。
ローンが終わっていれば1件目の物件を売却して頭金に回すこともできますが、ローンが残っている場合、1件目の物件を売却したとしても残っているローンに回さなければいけないため、頭金を用意することが難しくなってしまうのです。
この場合、無理に用意する必要はなくフルローンを活用することを考えても良いでしょう。
不動産投資においては、早く始めた分だけ効率的に資産形成ができると言われています。
マイホームに利用される住宅ローンとは違い、入居者から家賃収入を得ることのできる不動産投資ローンは、すぐに返済に回せるのでローンの完済も早く終えることにつながるのです。
そのため、2件目であっても頭金は必要最低限の額でも大丈夫と言えます。
しかし、必要最低限と言ってもどの程度なのか悩む人もいるでしょう。
不動産投資をまた最初から始めるためには、諸経費が必要になります。
・仲介手数料
・印紙税
・ローン事務代行手数料
・火災保険料
・固定資産税日割り分
・不動産登記費用
上記のような初期費用を1件目の時にも支払ったことでしょう。
マンション投資であれば約60万円必要となるので、余裕を持って用意しておくと安心です。
ただし、2件目の不動産物件を購入する際、フルローンを利用するのであれば金融機関による審査に通る必要があります。
基本的には満室での経営を行っているかがポイントとなります。
収益が望めずに困っているのであれば、空室問題を解決しなければフルローンの審査に通らない場合もあります。
可能な限り頭金を用意しておいた方が、融資の審査に通りやすいでしょう。
1件目を担保に2件目を購入することも可能
債務者が債務を果たせない場合のことを考えて、銀行などの金融機関は債務者からあらかじめ不動産や土地などの所有している財産を物的担保として求めることができます。
不動産ローンの土地や建物と一緒で、不動産投資であれば取得する物件に抵当権をかけて担保にできます。
担保があることで返済が滞ったとしても、強制的に不動産物件として所有していたアパートやマンションを売却し、滞納を改善できます。
2件目の不動産投資を始めたいのであれば、1件目の不動産物件を担保として差し出すことも可能です。
すると、不動産用の物件を2件目でも購入することができるので、頭金がなくてもローンだけで購入できる可能性があります。
ただし、この方法は1件目の不動産物件を売却した際に借り入れ分の残金を返済しても資産が残る場合のみ使える方法です。
例えば、6000万円の不動産物件を所有し、2000万円の借り入れが残っていたのであれば、4000万円の資産があると金融機関は判断します。
そのため、2件目の担保として使用できると判断され、ローンの審査にも通りやすくなるでしょう。
しかし、6000万円の不動産物件を所有し、5500万円の借り入れが残っているのであれば、資産は500万円しかなく資産があるとは判断しにくいです。
そのため、担保にすることは難しいと判断され、ローンの審査に通らない可能性があります。
できるだけ頭金を少なくしようと考えて、1件目の不動産物件を担保にローンを組もうと考えているのであれば、できる限り残っているローンを返済してから2件目の不動産物件の購入を検討すると良いでしょう。
既に所有している物件の利益率が高ければ高いほど、金融機関による評価がアップするので、その分融資も受けやすくなります。
1件目の不動産物件での収益が思うようにいかない場合でも、ローンが完済しているのであれば、担保として有効となるので頭金がないことで思い悩んでいるのであれば、1件目の物件を担保として提供し、収益が望めるような物件を確保しましょう。
不動産投資を行い、収益に行き詰まりを感じているのであれば、2件目の不動産投資について考えてみませんか？
不動産投資では頭金がなくてもフルローンを利用することで物件を購入することが可能です。
1件目の物件を担保にしてローンを組むことも可能なので、残っているローン残高を考えて、2件目の不動産物件の購入を検討していきましょう。
