不動産投資

マンション経営は会社でするべき?法人化のベストタイミングは?

マンション経営は個人事業主だけではなく、会社でも運営することが可能です。

個人と会社では税率や経費で落とせる範囲などに違いがあり、場合によっては個人よりも良いメリットがあります。

今回はマンション経営を法人化するメリットと、法人化に適したタイミングをご紹介しましょう。

 

 

マンション経営を会社で行うメリット

 

まずは、マンション経営を法人化するメリットから見てみましょう。

法人化することで主に3つのメリットが得られます。

 

節税効果

マンション経営を会社運営にすることで、所得・住民税や相続税の節税効果に期待できます。

個人で経営する場合、収入の金額から運用に必要な経費を差し引いた金額が不動産所得となり、所得税と住民税が発生します。

会社運営でも同様の不動産所得に法人税がかかりますが、それを社長の役員報酬にすれば会社への所得はなくなるので、課税されません。

その代わり、社長が受け取る役員報酬の所得税が発生しますが、給与所得控除が適用されるので税金を抑えることが可能です。

家族を役員にして報酬を分散した場合、それぞれで控除が受けられるのでさらなる節税効果があります。

 

役員報酬として家族に分散する方法は、相続税の節税にもつながります。

本来は蓄積された所得に税金がかかりますが、あらかじめ収入を分散しておけば相続人はそれを蓄積して財産を形成でき、相続税の納税資金などの蓄えにできます。

 

経費で落とせる範囲が増える

個人の場合、主に認められる経費の半数は不動産会社への仲介手数料や広告費です。

しかし、公私混同が起きやすいのでマンション経営の使用する車でも、経費に含まれない可能性があり、あくまで経営に直接かかわるものしか経費で落とせません。

一方、法人化なら法人名で車を買い、不動産会社の訪問やマンションに行くために使用しても、購入費・駐車場料金、税金、保険料も経費で落とすことが可能です。

 

信用度の上昇につながる

法人での経営は個人事業よりも信用してもらえるメリットがあります。

しっかり経営している印象を与えられるので、金融機関や取引先、入居者からの信用度が増すでしょう。

 

 

マンション経営を会社で行うデメリット

 

マンション経営を会社で行うとメリットだけではなくデメリットも発生します。

主に3つのデメリットがあるので、こちらもしっかりと確認しておきましょう。

 

会社の設立費や運営費用などが発生する

会社を設立する際に、会社の目的や商号、所在地などを記載する定款の作成が必要です。

株式会社の定款であれば、公証人役場で認証されなければならず、それには手数料が発生します。

この他にも設立登記が必要で、司法書士などに手続きをお願いする場合はそのための手数料が発生します。

個人の場合は税務署へ事業開始の届出を出せばいいので、設置費に関しては法人の方が負担は大きいです。

同時に会社は帳簿を付け、税金の申告の際はその帳簿から税金を計算して申告しなければなりません。

法人税の申告は個人の所得税申告と変わりませんが、帳簿の記載事項が多く、内容も詳細に記す必要があります。

税理士などに依頼することが得策であり、そのための手数料など運営費用も配慮しなければなりません。

 

移転の際は不動産取得税などの負担が必要

会社を設立して個人が取得するマンションなどの不動産を会社に移す必要があります。

その際、不動産所得税や所有権移転登記の登録免許税などがかかります。

 

住民税の均等割が発生する

法人税額に応じて地方税が発生します。

これは所得割と呼ばれ、会社に所得がなければ原則地方税は発生しません。

しかし、均等割と呼ばれる地方税は所得の有無を問わず、会社の存在に課税されます。

そのため、法人所得がなく、赤字でも毎年一定の税額を納めなければなりません。

 

この他にも、社長1人でも役員報酬が支払われれば社会保険の強制加入が必要であること、また税金の申告で税務調査が行われる可能性があるという点もデメリットでしょう。

 

 

マンション経営を法人化する最適なタイミングとは?

 

経営するマンションの規模が大きくなった時、法人化を考える人は少なくないでしょう。

会社運営にする場合、どのタイミングで法人化するのがベストなのでしょうか?

よく家賃収入が1,000万円を超えたらという意見を聞きますが、経費が多くて利益が少ないマンションなら法人化の意味はないです。

人によってベストのタイミングは異なりますが、あえて検討するなら税率から考えていきましょう。

個人と法人では所得税と住民税を合算した税率が異なります。

課税所得が900万円未満なら個人の税率は33%と法人よりも低いのですが、不動産所得で900万円を超える場合は個人だと43%にも上がります。

一方、法人は800万円を超えると約38%なので、900万円以上超えている場合は法人の方が税金の負担は減ります。

サラリーマンなど本業での給与取得がある場合は、現在の年収からどのくらいの税率が発生するか確認しましょう。

給与がある場合はその課税所得に不動産所得が上乗せされるので、家賃収入が900万円以下でも法人化した方が節税になる可能性があります。

マンションの規模やオーナーの年収に応じて、法人化に最適なタイミングは変わってきます。

今後、新しい投資用マンションなどを買って所得が増える見込みであれば、法人化しておくことで税金の負担を軽くできるでしょう。

マンション経営の法人化はメリットとデメリットがあるので、十分理解した上で検討してください。