不動産投資を始める際にはある程度の資金が必要です。
しかし、ポイントさえ押さえれば頭金ゼロからでも不動産投資を始められます。
すでに不動産投資をしている人の中には、実際に頭金なしで不動産投資を始めて、しっかりと収益を上げている人も多いでしょう。
一方で、頭金なしで不動産投資を始めたものの、収益に行き詰まりを感じている人もいます。
両者の違いはどこにあるのでしょうか？
頭金なしの不動産投資が注目される背景
不動産に限らず、投資を行う際にはある程度の自己資金が必要です。
不動産投資の場合も、融資が受けられるかどうかがカギとなります。
これまで、ある程度の自己資金、つまり頭金がなければ融資は受けられませんでした。
しかし、マイナス金利政策が導入された2016年以降、銀行は融資を積極的に行うようになりました。
その際に、新しい融資先として注目されたのが個人投資家です。
頭金なしでも不動産投資を行えるようになった背景には、マイナス金利政策による融資審査の通りやすさがあります。
始めた時の条件の差
自己資金が少ない、頭金なしの状態で不動産投資を始めた人の中には、しっかりと収益を上げている人がいる一方で収益が上がらずに悩んでいる人もいます。
両者には、不動産投資を始めた時の条件に違いがある場合がほとんどです。
頭金なしの不動産投資で成功している人は、どのようなポイントを押さえていたのでしょうか？
・投資物件の評価が高い
不動産投資は、投資物件が入居者にとって魅力的であることが重要です。
成功している人は、立地やデザイン、耐震性や強度などのトータルで評価が高い物件を選んでいます。
収益が確実に出る物件を選んでいるので、頭金なしでも成功できていると言えます。
・投資物件販売会社の信頼できる提携ローンを活用している
収益が確実に出る物件を選ぶことは、知識も経験もない初心者には難しいものです。
頭金なしで不動産投資を始めた人も、始めた当初は多くの場合、初心者だったはずです。
それでも、しっかり成功している人は、信頼できる投資物件販売会社から収益が見込める物件を購入しています。
過去に何度も金融機関から融資を受けている実績がある販売会社は、有利な提携ローンも用意しています。
頭金や金利、資産状況や人生計画に合わせて融資に関するアドバイスもしてくれます。
その結果、収益が上がる物件が手に入り、キャッシュフローもしっかりと計画できるため、成功したと言えるでしょう。
・本業を持っている
成功している人の多くは、頭金なしで不動産投資を始めても本業を持ち続けています。
魅力がある投資物件が手に入っても、将来的に入居率が下がる可能性はゼロではありません。
融資を受けた以上、空室により収入が減った場合でも毎月の返済は必要です。
不動産投資は副業として、本職での収入も確保しておくことでリスクにも備えています。
頭金なしで始めたデメリットへの対処法
頭金なしで不動産投資を始めることには、様々なメリットがあります。
自己資金を使わないで不動産投資を始める主なメリットは次の2点です。
・現金が手元に残る
思わぬ事故や災害の時に、現金が手元に残っていることはメリットとなります。
・利回りが高い
投資額に対して利回りが大きくなる点がメリットと言えるでしょう。
投入した自己資金が少ないほど、不動産投資の投資効率は高くなります。
メリットがある半面、頭金なしで不動産投資を始めることにはデメリットもあります。
それぞれのデメリットへの対処法を見てみましょう。
・融資の金利が高くなる
頭金なしで不動産投資を始める最大のデメリットは、融資を受ける際の金利が高くなりやすい点です。
銀行にとっては自己資金が少なければ、それだけ融資が回収できなくなるリスクが高くなります。
そのため自己資金が少ない場合は金利が高くなりやすいのです。
頭金なしで不動産投資を始めたものの、手元に現金が残らずに悩んでいる人の多くは、ここに原因がある場合がほとんどです。
投資不動産の利回りと融資金利のバランスが悪く、毎月の返済後にキャッシュが残らないという状態に陥っていないか確認してみましょう。
不動産投資の利回りと金利の差が1～2％しかない場合は、投資の見直しをしてみてください。
・返済不能に陥るリスク
資金に余裕がないまま頭金なしで不動産投資を始めた人の中には、予定外の出費があったり、想定外の収入減があったりして返済不能に陥るケースもみられます。
不動産投資では、不動産業界の繁忙期にあたる1～3月に引越しが重なって、賃料の収入が落ち込むことがあります。
ぎりぎりで資金計画を立てていた場合、手元に収入が入らないことで返済不能に陥るリスクがあるのです。
また、思わぬ事故や災害、あるいは失業などで本業の収入が途絶えて返済不能に陥るリスクもあるでしょう。
頭金なしで不動産投資を始める場合は、返済額の数ヶ月分は手元に残しておくことをおすすめします。
または、親や親戚などからいざという時に資金を調達する準備も考えておくと良いでしょう。
不動産投資は頭金ゼロでも収益を上げて成功できます。
しかし、成功のためには様々な条件が揃っていることが前提となるでしょう。
不利な点については効果的な対策をして、収益増を目指してください。
