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アパート経営のリスクを知って失敗を回避!不動産投資物件の選び方とは?

経済情勢や雇用は不安定な状況が続いており、さらに低金利なので預貯金で稼ぐことは難しくなってきています。
そこで資産運用の方法として注目を集めているのが不動産投資・アパート経営です。
不動産投資やアパート経営は資産運用だけではなく、相続税対策や空き地の活用法としても選ばれています。
利回りが良いとされていますが、不動産投資にもリスクが存在するので、知識がない状態で始めることは危険です。
今回は不動産投資を始めたい方に向けて、アパート経営を始める際のポイントをご紹介しましょう。

不動産投資・アパート経営のメリットとデメリット

何となくという気持ちでは失敗する恐れがあるので、どんなメリットがあるか知ることも大切です。
同時にデメリットもあるので、それを知って対策を取る必要があります。
では、不動産投資・アパート経営のメリットとデメリットをご紹介しましょう。

メリット

・安定した家賃収入が手に入る
取得した賃貸アパートの入居者が決まれば、毎月家賃収入を得られます。
収入は毎月定額となるため、安定した収入を確保できます。
そういう理由から私的年金としてアパート経営を始める方は多いです。

・節税や相続対策ができる
賃貸経営となるので、諸経費を計上できます。
給与所得と共に計上できるので課税所得が軽減され、所得住民税の節税効果があります。

・インフレ時も安心
インフレになると現金などの金融資産は価値が目減りします。
その代わり物価や地価の値段は上がるので、家賃を上げることも可能です。
場合によってはアパートを売却してキャピタルゲインを得る選択もあります。

・取得後の使い道は自由
不動産は自分の財産となるので、賃貸だけではなく自分や子どもの住居、または事務所に活用することもできます。
取得後の使い道は自由に選べます。

デメリット

・空室リスクへの対策が必要
空室が多いと家賃収入もそれだけ少なくなるので、空室リスクへの対策が必要です。
不動産を選ぶ時は入居者が集まりやすいアパートなのか考えるか、家賃保証のあるサブリース契約などの検討が必要です。

・老朽化の対策が必要
不動産は築年数が経てば老朽化が進むので、入居者を集めやすく、安心して貸し出せるアパートを維持するためには、定期的なメンテナンスが必要です。
メンテナンス時期の把握や修繕の対応、ランニングコストといった負担があります。

・資産価値が下がる恐れがある
不動産の資産価値は年々下がってしまう傾向があります。
安定した収入を求めるなら売却の必要はありませんが、将来売却する場合は資産価値が低くなりにくいアパートを選ぶ必要があります。

投資する不動産を選ぶ前に知りたい”利回り”について

不動産投資を成功させるためには、どれくらいの利回りになるか把握することが大切です。
投資用不動産の情報では利回りが記載されていますが、その数字を鵜呑みにしないようにしましょう。
利回りには表面利回りと実質利回りの2つがあります。
主に資料に記載された利回りは表面的な数値で、経費などは差し引かれていないので、実際の利回りはもっと低くなる可能性があります。
想像よりも利回りが悪いという自体を招かないためにも、実質利回りを重視して投資する不動産を選びましょう。
実質利回りは「(年間収入-固定資産税や都市計画税などの所有諸経費)÷(不動産価格+取得税や印税などの取得諸経費)×100」で計算できます。

アパート経営に適した不動産を選ぶポイント

投資用不動産の選び方は自分が住みたいアパートを探す感覚でかまいませんが、5年後のことを想定しながら探すようにしましょう。
では、投資用不動産を選ぶ時のポイントをご紹介します。

・発展に期待できるエリアかどうか
商業施設や公共施設などがある、または再開発の予定があるエリアは人気があり、地価が上がりやすい傾向にあります。

・ターゲットに合ったエリアか
どのターゲットにするかによって最適な間取りやエリアは変わってきます。
単身のビジネスマンをターゲットにするなら、ワンルームタイプや駅近、オフィス街が好まれます。
大学などの学校が多いエリアは単身の学生や子どもを持つファミリー世帯に人気です。
他にも治安や周辺の騒音などにも配慮が必要です。
ターゲットに合った周辺環境が整ったエリアや不動産を選びましょう。

・特長を持った不動産
ペット可や最新設備、無料インターネット、宅配ボックス、眺望抜群など物件の特長を確認しましょう。
何か好条件があるアパートは入居者に魅力を与えます。
特に強みがない場合は、可能であればリフォームなどで類似物件との差別化すると良いでしょう。

不動産投資・アパート経営は安定した利回りに期待できます。
しかし、リスクを知って対策を取らないと失敗してしまう危険性も持ちます。
また、目先の利回りに注目するのも不動産投資が失敗する原因となるので、実質利回りを求めることや、需要のある物件やエリアを選ぶことも大事です。
ご紹介したポイントを押さえて、不動産投資・アパートを成功させましょう。

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